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2018年房地产前50名销售、土地投资及房地产融资成本分析[图] 赏析古诗600字

发布时间:2019-07-08 20:12编辑:本站原创阅读(75)

    2018年房地产前50名销售、土地投资及房地产融资成本分析[图] 赏析古诗600字

    2018年房地产前50名销售、土地投资及房地产融资成本分析[图]一、销售状况2018年销售金额Top50上市房地产公司销售总金额达到万亿元,同比增长39%,权益销售金额达到万亿元,同比增长23%。 而2018年商品房和住宅销售金额的同比增速分别为12%和15%,分别较2017年同比增速下滑个百分点和上升个百分点,商品房销售面积的同比增速分别为1%和2%,分别较2017年下降和个百分点。 行业销售增速趋于放缓,Top50公司销售业绩明显好于行业。 2018年房地产行业销售金额和面积整体增速趋于放缓,商品房和住宅销售金额的同比增速分别为%和%,分别较2017年同比增速下滑个百分点和上升个百分点。 商品房销售面积的同比增速分别为%和%,分别较2017年下降和个百分点。 2018年房地产行业销售数据行业销售金额销售面积商品房(%)住宅(%)商品房(%)住宅(%)变化-数据来源:公开资料整理按照销售规模排列A股和H股上市房地产公司,并根据全口径销售金额数据从大到小排序选取了50个销售金额规模排名在A股和H股上市房企中前50的公司。

    2018年Top50上市房地产公司销售总金额达到了万亿元,同比增长39%,高于行业销售金额同比增速,权益销售金额达到万亿元,同比增长23%。

    2018年Top50房地产行业销售数据-销售金额(亿元)权益销售金额(亿元)销售面积(万平)销售单价(元每平)201756331459974177113486201878210564675646713850同比39%23%35%3%数据来源:公开资料整理按照房企全口径销售金额的规模将房企分为三大梯队,分类方式和2017年相同。

    第一梯队房企2018年全口径销售金额达到5000亿元(含5000亿元,以人民币计价)以上,第二梯队的房企全口径销售金额在5000亿元和1000亿元(含1000亿元)之间,第三梯队的房企全口径销售金额在1000亿元以下。

    以此梯队划分方式,2018年选取的52个房企公司(2017年Top50中有两个房企销售总规模在2018年跌出Top50,但我们在2018年数据中保留了这两个房企)中第一梯队房企为3个(和2017年数量及房企一致),第二梯队为25个,第三梯队为24个。

    第一梯队中,2017年达到5000亿元的三个房企的销售金额规模(本节以下简称销售规模)在5000亿元以上5600亿元以下,销售规模差距约500亿元。 2018年第一梯队的销售规模差距较2017年明显拉开,规模差距在1500亿元以上。 第二梯队中,2017年第二梯队销售规模最大约3600亿元,4000-5000亿元销售规模的房企缺失,梯队内销售规模差距约2600亿元左右。

    2018年融创中国和保利地产的销售规模冲破4000亿元填补了空白。

    此外,2018年第二梯队内销售规模差距约3600亿元左右,较2017年有明显增加。 2018年第二梯队中有12个黑马房企在2018年实现了1000亿元销售规模大关,成功升阶进入第二梯队,这其中包括富力地产、融信集团、金科集团、中国金茂、首开股份、中南建设、正荣集团、泰禾集团1、雅居乐和远洋地产等。 第三梯队销售规模最高值和最低值之间的差距从2017年约不到900亿元增加到约1600亿元。

    梯队公司数量分布情况(个)数据来源:公开资料整理排名进位(正数为公司2018年销售规模排名进位数)数据来源:公开资料整理二、土地投资2018年新增土储投资力度放缓,以2018年Top52房企各梯队新增土地投资金额除以当年销售金额作为衡量公司2018年投资土地市场的力度指标。 考虑到数据的可得性和连贯性,使用了全口径的土地投资金额和全口径的销售金额。

    对比2017年,2018年Top52房企各梯队的土地投资金额占当年销售金额比值的平均值、中位值、最大值和最小值均小于2017年相应数据。

    这说明2018年房企在投资土地力度方面出现了放缓。 虽然2018行业销售金额达到历史新高,但是增速出现放缓。 头部房企对市场由强转弱的转变相对较敏感。

    在行业周期下行时段,房企选择现金为王的策略、减少土地投资,是应对周期的正常操作。

    房企对行业判断从2019年销售目标的制定上也可以看出。

    从各梯队房企2019年销售金额较2018年实际销售金额的增速平均值来看,各梯队房企均下调了2019年销售目标增速,显示出Top52房企对2019年行业销售保持谨慎乐观的态度。

    第二梯队中有房企的销售目标增速出现了同比增长63%,达到梯队内最大值,且最大值显著高于2018年。 纵观第二梯队平均值、中位数和最小值,销售目标增速较2018年的下滑幅度较其他梯队小。

    这说明2019年就销售目标的制定来说,第二梯队的房企较其他梯队更有增长意愿和动力。 2018年房企投资土地金额与当年销售金额比值(%)数据来源:公开资料整理各梯队公司2019年销售金额(全口径)目标增速数据来源:公开资料整理土地投资力度减小不意味着土地投资金额减少。

    由于土地投资力度指标是相对于当年销售金额而言的,当年销售金额增长高于土地投资增长,则该指标出现下滑。

    我们认为该指标在判断房企土地投资力度上有一定借鉴意义,它可以直观的比较当年销售金额中有多少比重资金用来投资土地。 房企土地储备总面积(全口径建面)是否充足,我们用另外一个指标来衡量,即截止年底房企土地储备面积与当年销售面积的比值。 其含义在于,如果我们假设每年销售面积维持在当年的水平,公司现有的土地储备总面积可以销售几年。

    换而言之,当年土地储备单位为万平方米,而销售面积为万平方米每年,所以指标的单位为年。 虽然该标准忽略了房企未来销售增长性,但每个房企未来增长速度各异,而该指标可以把房企放在同一个标准下进行横向比较。

    我们认为,该指标如果在2-3年左右属于土地储备较为正常的水平,高于3年说明公司土地储备较充裕。

    对比2018年和2017年房企年末总土地储备建面与当年销售面积比值,我们发现2018年各梯队房企该指标的均值和2017年无太大变化。 第一梯队和第二梯队指标均值与2017年相同,分别为4和5年。

    第三梯队指标均值为7年而2017年为6年。 第三梯队均值较高主要受极值影响,从中位数来看第三梯队2018年指标为7年,较2017年上升一年。 2018年房企总土地储备建面与当年销售面积比值(年)数据来源:公开资料整理三、融资成本根据搜集的房企融资成本数据,2018年第一梯队房企平均融资成本为%,第二梯队为%,第三梯队为%。

    对比2017房企平均融资成本,2018年各梯队融资成本略有上升。 从划分梯队的角度来看,较难看出规模大的房企在融资上就一定比规模小的房企有优势,或者说当融资成本上升的时候,大规模房企是否一定比小规模房企融资成本上升的幅度小。 2018年房企平均融资成本数据来源:公开资料整理换个角度看房企融资成本,将房企分为民营和国企两种类型,分别计算2017年和2018年融资成本均值。

    从结果来看,民企和国企房地产公司在2018年融资成本均有所上升,但是国企融资成本较民企低了个百分点。 此外,国企2018年的融资成本较2017年上升的幅度仅为20bps,而民企上升了62bps。

    在融资成本普遍上升的环境中,单因素规模与融资成本的相关性并不明显,规模房企融资的相对优势因公司而异。 国有企业的融资优势(融资成本和成本变动)明显优于民企。 2017-2018年民营房企和国企平均融资成本变化数据来源:公开资料整理相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产开发企业行业市场竞争格局及行业发展前景预测报告》本文采编:CY337。

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